Krystyna Skowronska PO Stronie Obywateli - 50. posiedzenie Sejmu RP w dniach 23, 24 i 25 września 2009 r.

Wśród spraw jakimi zajmą się posłowie na tym posiedzeniu Sejmu, jest bardzo ważna inicjatywa ustawodawcza rządu, dotycząca wynajmu lokali mieszkalnych.

Istniejący na rynku krajowym niedobór lokali mieszkalnych, zjawiska kryzysowe na rynkach finansowych, w tym trudny dostęp do kredytów hipoteczno-mieszkaniowych skłonił rząd do wystąpienia z inicjatywą ustawodawczą w celu pobudzenia rynku wynajmu lokali mieszkalnych.

Wiadomo bowiem, że w Polsce jest około 760 tysięcy mieszkań niezamieszkanych. Dane te wynikają z oficjalnej statystyki sporządzonej w wyniku spisu powszechnego z 2002 roku. Należy mieć świadomość, że ta informacja statystyczna może być w części przekłamana, ponieważ część właścicieli mieszkań wynajmuje je w ramach tzw. szarej strefy (z pominięciem opodatkowania i zawarcia pisemnej umowy). Dotychczasowe bowiem przepisy, zarówno wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów, jak i z kodeksu cywilnego, kładą główny nacisk na ochronę praw najemców i osób wspólnie z nimi zamieszkujących w sytuacji rozwiązania umów o najem lokalu mieszkalnego. Ustawodawca przewiduje bowiem szereg instrumentów ochronnych najemcy, które spełnić musi właściciel (wynajmujący) lokalu. W konsekwencji eksmisje z lokalu praktycznie są trudno realizowalne, a co najmniej długotrwałe. W tym celu projektodawcy proponują wprowadzenie rozbudowanej instytucji najmu lokalu okazjonalnego, tj. najmu, którego czas trwania nie może przekroczyć 10 lat, a poza tym wynajmującym może być tylko osoba fizyczna, która wynajmuje ten lokal nie w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Właściciele szeroko rozumianych lokali mieszkalnych nie mogą z najmu okazjonalnego ustanowić sobie głównego i stałego źródła dochodu.
Projektowane przepisy o najmie okazjonalnym z jednej strony wprowadzają szereg wymogów, od których zależy uznanie umowy za najem okazjonalny, z drugiej zaś przewidują ułatwienia w dochodzeniu zwrotu lokalu. I tak jednym z elementów składowych umowy o najem okazjonalny jest obowiązek zgłoszenia przez najemcę oświadczenia (w formie aktu notarialnego) o poddaniu się egzekucji i zobowiązania opóźnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela. Poza tym najemca winien wskazać lokal, w którym będzie zamieszkiwał po wyeksmitowaniu. Właściciel tego lokalu, do którego ma być wyeksmitowany winien złożyć do umowy oświadczenie, że wyraża zgodę na zamieszkiwanie najemcy i jego osób bliskich w razie przeprowadzania eksmisji do jego lokalu. Dzięki tym obowiązkom, właściciel lokalu, który chce go odzyskać po wygaśnięciu najmu okazjonalnego nie będzie musiał przechodzić całego długotrwałego procesu sądowego o eksmisję, a jedynie wystarczy, że wniesie do Sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji. Poza tym, przy tego rodzaju eksmisji, eksmitowani nie będą mieli uprawnień do lokalu socjalnego, ani też pomieszczenia tymczasowego, będą bowiem eksmitowani do lokalu wskazanego przy zawieraniu umowy, jako lokal docelowy na wypadek eksmisji.
Ażeby z tych ułatwień i przywilejów wynajmujący mógł korzystać, to przede wszystkim właściciel wynajmowanego lokalu musi zgłosić zawarcie umowy właściwemu urzędowi skarbowemu.
W celu zachęcenia właścicieli lokali i najemców do wyjścia z szarej strefy, wprowadza się szereg przepisów uprzywilejowujących strony. Właściciele będą więc płacić podatki zryczałtowane o obniżonej stopie procentowej od przychodu. Gdyby jednak tego obowiązku właściciel nie dopełnił, to wówczas nie będzie mógł korzystać z uprzywilejowania w zakresie odzyskania lokalu, jak i domagania się płacenia czynszu.
Reasumując uważam zaprojektowane rozwiązania do ustawy o ochronie praw lokatorów za bardzo interesujące, które niewątpliwie skłonią wielu właścicieli pustostanów do ich wynajęcia bez obawy braku możliwości lub utrudnień w ich odzyskaniu.